Bijlage II Toelichting onderhanden werk inzake grondexploitaties

Voor de waardering van de grondvoorraad en grondexploitaties, vorming van voorzieningen, en (gedeeltelijke) winstneming zijn de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van toepassing. Deze voorschriften zijn onderstaand nader toegelicht.

De boekwaarde/waardering van de grondvoorraad wordt bepaald door de aankoopwaarde te vermeerderen met de kosten bouwrijp maken, rente etc. en te verminderen met de opbrengst van de verkochte gronden en overige inkomsten. De onderhanden projecten van het Grondbedrijf worden gewaardeerd tegen de integrale kostprijs verminderd met de gedeclareerde termijnen (o.a. verkoopopbrengsten en subsidies).

Met betrekking tot winstneming wordt het voorzichtigheidsbeginsel toegepast. Het voorzichtigheidsbeginsel houdt in dat de activa of de baten niet worden overgewaardeerd en de passiva of de lasten niet worden ondergewaardeerd. Daarnaast worden de winsten op exploitaties pas genomen op het moment dat deze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Oftewel: als de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de nog te maken kosten. Zodra bij een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt geconstateerd, wordt een rentedragende voorziening ter hoogte van de contante waarde per balansdatum voor dit nadelig resultaat gevormd.

De grondexploitaties van majeure projecten worden in principe twee maal per jaar herzien. Van de overige projecten worden deze normaal eenmaal per jaar herzien. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven volgt een tussentijdse herziening.

Het verwacht resultaat in de jaarrekening 2015 is op basis van de meest recente herzieningen en bedraagtop eindwaarde-/- € 27,3 miljoen, zie bijlage X.1. Ten opzichte van het verwachte resultaat van -/- € 26,6 miljoen zoals opgenomen in de jaarrekening 2014 is dit een kleine daling van € 0,7 miljoen. Dit wordt verklaard door het neerwaarts bijstellen van de resultaten van Koramic (€ 0,3 mln), Trade Port West (€ 0,3 mln), Centrumplan Blerick (€ 0,5 mln), en de overige (kleinere) exploitaties (€ 0,6 mln). Positief werd Venlo Centrum Zuid (€ 1,0 mln) bijgesteld.

Deze resultaten betreffen momentopnamen (going-concern). Binnen de projecten wordt ernaar gestreefd om in geval van een nadelige prognose het project alsnog budgettair neutraal te realiseren. Bij een positief resultaat is uiteraard het streven het resultaat te maximaliseren. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat bovenstaande verwachte resultaten grotendeels geprognosticeerd zijn en soms pas op lange termijn kunnen worden gerealiseerd. Deze resultaten zullen nog daadwerkelijk moeten worden gerealiseerd. Hierbij spelen met name de risico’s als gevolg van wijzigende economische omstandigheden een grote rol.

Resultaten behaald op grondexploitaties komen conform bestendig beleid ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve en de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Het totale saldo van beide bedraagt ultimo 2015 € 35,4 miljoen. Vervroegde winstneming, berekend conform voorschriften BBV en de beheersverordening Grondbedrijf, was in 2015 niet aan de orde. In 2015 zijn acht grondexploitaties administratief afgesloten, zie voor een verdere specificatie bijlage X.5.

De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is conform voorschriften gebaseerd op de contante waarden per 31 december 2015 en is in 2015 toegenomen met € 0,9 miljoen. De voorziening is rentedragend zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. De Algemene Grondreserve bedraagt € 7,4 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf Grondbeleid.

In voorbereiding:

Zowel binnen de groep “in voorbereiding”, als “in uitvoering” staan separaat de met derden aangegane exploitatieovereenkomsten verantwoord. De geraamde kosten worden in principe bij het aangaan van de overeenkomsten, of uiterlijk voordat ze gemaakt worden, door de exploitanten voldaan. Aansluitend aan de woningbouw worden de overeengekomen werken uitgevoerd. In principe loopt de gemeente in het kader van exploitatieovereenkomsten geen risico.

De exploitaties in voorbereiding laten een forse afname van de boekwaarde zien. Dit is voornamelijk het gevolg van grondverkopen in het project Park Zaarderheiken.

In uitvoering:

De boekwaarde van de exploitaties in uitvoering nam per saldo met ca. € 3,5 miljoen toe. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door investeringen in de projecten Venlo Centrum Zuid, Kazernekwartier, Masterplan Arcen en Velden en Q4. Anderzijds waren er subsidieontvangsten in Q4.

Restexploitatie/Afgesloten:

Voor de categorie rest- en afgesloten exploitaties nam de boekwaarde met € 0,8 miljoen af, onder meer door grondverkopen in Trade Port West.

Totalen:

De totale balanspositie van de onder het grondbedrijf verantwoorde gronden en grondexploitaties nam in 2015 met ca. € 5 miljoen af en bedraagt per ultimo 2015 € 43,9 miljoen.

Voorziening:

Met ingang van 2015 wordt de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, hierin worden de voorziene tekorten van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde opgenomen, in de totaaltelling van het Onderhanden werk Grondbedrijf meegenomen. Deze wordt in mindering gebracht op het totaal.

Totalen:

De post Onderhanden Werk van het grondbedrijf bedraagt per balansdatum 31.12.2015, rekening houdend met de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, derhalve € 15,8 miljoen.

Overigen grondbedrijf:

Met ingang van de balans van vorig jaar (31.12.2014) is afgesproken de volgende onderdelen van het grondbedrijf elders op de balans te verantwoorden: De grondvoorraden, het object “de Commissaris” (beide onder Materiële Vaste Activa) en de Restwerken (deze wordt onder Voorziening Restwerken gerubriceerd.)